【横浜市】マンション管理の見直しサイト

いざというときも安心!横浜市のおすすめマンション管理会社

マンション管理組合役員が知っておくべき4つの法律

マンション管理組合に入った場合は、いくつかの法律を知っておくことも大切です。

ここでは、マンション管理の基本となる2つの法律と、いざというときのために知っておきたい2つの法律を紹介しておきます。

 

マンション管理の基本!区分所有法とマンション管理適正化法

「区分所有法」と「マンション管理適正化法」は、管理組合の役員にならなくても知っておいたほうがいいマンション所有者の基礎知識です。

所有者の利害関係を調整する「区分所有法」

分譲マンションやアパートのように、それぞれ独立した部分が集まっている建物を「区分所有物」といいます。こうした建物では、所有者が1人しかいない建物と比べてお互いの権利面が複雑です。そんな利害関係を調整するために、「区分所有法」という法律が作られました。

この法律では、

  • 所有者が管理組合を共同で運営すること
  • 組合が共用部分を管理する上で最高の意思決定機関であること

が定められています。

また、

  • 建物の保存に有害な行動をとること
  • 共同の利益に反すること

を禁止しています。

マンション管理のルール!「マンション管理適正化法」

マンション管理適正化法は、マンション管理者がマンションを管理する上でのルールを定めた法律です。

その内容は、大きくわけて以下の4つです。

  1. 管理会社は、国土交通省で登録されている資格を持つ「管理業務主任者」を事務所ごとにおくこと
  2. 管理会社は管理組合と管理委託契約の締結、または更新を行うときは、重要事項を説明し、それを書面で交付すること
  3. 管理組合より預かっている修繕積立金は、管理会社固有の資産と別に管理しなくてはいけない
  4. 管理業務主任者は、定期的に管理事務について報告すること

マンション管理組合に入った方は、上記2つの法律を理解しておきましょう。

いざというときに!建替え円滑化法と被災マンション法

マンション管理を行う上で、最も大きな揉め事に発展しやすいのは

  • 建替えのとき
  • 災害のとき

です。

これから紹介する2つの法律は、日常的に必要となる訳ではありませんが、いざというときに知っておくと有利です。きちんと確認しておいてください。

建替えをスムーズにする「建替え円滑化法」

「マンションが老朽化しているのに建替えの意見がうまくまとまらず、なかなか建替えができない」という状況が、以前はよくありました。「建替え円滑化法」はそのような事態を避けるための法律です。

その内容は、「都道府県知事の認可を得れば建替組合を作ることができ、資金調達を行い、工事請負契約も結ぶことができる」というものです。 また、耐震改修工事は資金面の問題から反対する住人もいるので、以前はそのまま耐震強度不足の状態で放置されてしまうところもありました。

しかし、この円滑化法により、多数決をとってマンションと土地を売却することも可能になったのです。

多数決で建て直し等が可能になる「被災マンション法」

大きな災害があってマンションが全壊してしまった場合、その土地にマンションを建て直すか、全て売却してしまうかを全員一致で決めることは難しいでしょう。「被災マンション法」は、そんなときに役立ってくれる法律です。この法律の内容は、5分の4以上の賛成があれば建て直しも売却も可能になるというものです。

たくさんの人が共有するスペースも多いマンションだからこそ、全ての人の意思をまとめ、利益を守るために法律があります。区分所有法やその他の法律をきちんと理解しておき、管理組合の役員をする際に役立ててください。

マンション管理会社とのトラブルって?適正化法の違反事例

国土交通省の立入検査に注意

マンションの維持管理について、管理会社に任せっきりの方もいると思いますが、それは少々危険かもしれません。

なぜかと言えば、国土交通省がその状況について、厳しく目を光らせているからです。

管理会社がもっとも恐れているのが、彼らによる立ち入り検査。事前連絡と日程調査を介した上で行われる場合もあれば、ある日突然実施される場合もあるそうです。

また、マンションの安全性に起因する大きな事故などが発生した場合は、抜き打ちで全国一斉に調査が行われる可能性もあります。

調査の内容はかなり厳しい

こうした国土交通省による立ち入り検査は、決して形式だけの生易しいものではありません。

管理会社の事務所に直接赴くだけでなく、資料などを照らし合わせた上で疑念を持たれた物件については、そこへ直接視察にやってきます。

そうして、ルールに基づいて安全なマンション管理が行われているかどうか、隅から隅まで徹底的に調べあげるのです。そうした結果、多くの管理会社が是正指導を受けています。

たとえば2017年7月に行われた「マンション管理業者への全国一斉立入検査結果」では、対象となった全国141社のうち、実に64社がマンション管理適正化法をしっかり順守していないとして指導を受けることとなりました。

悪質な違反者は行政処分に

悪質とすら言えるマンション管理会社に対して、国土交通省は厳正かつ適切に対処していくと表明しています。

それは、マンション管理適正化法等の違反者に対して、極めて重い処分を課すということです。

過去3年間に行政処分を受けた業者の例を挙げましょう。

たとえば有限会社トラストプランニングは、管理組合の財産を不正に着服したとして、平成27年にもっとも重い登録停止処分を受けています。

また、同じく管理組合の財産着服及び虚偽の管理事務報告などを行った西新サービス株式会社ほか4社は指示処分を受けました。

これはいわゆるイエローカードであり、指示を受けた内容について改善が見られなければ、業務停止や登録取り消し処分となります。

あなたのマンションの管理会社は大丈夫?

ひどい業者は意外と多い

なぜ、国土交通省はマンション管理会社に対してここまで厳しいのでしょうか。それは、マンションという場所が多くの住人を抱え、しっかりとした安全が求められるからです。

たくさんの人が住むエリアでは、些細な手抜きですら多くの死傷者を出す大きなトラブルに繋がりかねません。

また、現実に法律を遵守していない、ないがしろにしている業者が多く、改善の余地が見られないのも大きな理由でしょう。

先述した、管理会社141件のうち64社が指導を受けたという事実。これは全体の約半分近くの業者がマンション管理適正化法を守っていないということを明らかにしています。

管理会社についてよく調べておくことが大事

このような状況から考えれば、あなたのマンションを管理している業者も危ないかもしれません。

ひょっとすると、ポンプや消火設備をしっかり点検していなかったり、財産の着服を行っているおそれがあります。

もし、彼らの怠慢が原因で、マンション住民に大きなトラブルが発生してしまえば、どうなるでしょうか。 行政上は、マンションを管理していた会社の責任が大きく問われるかもしれません。

しかし、マンションそれ自体の価値としてはどうなるでしょうか。過去に人が死んでしまった物件は、それだけでよくない評判がたち、誰も住みたがらなくなります。

最悪の場合、マンションの価値はがた落ちし、住人も大幅に減少。大きな負債を抱えることになってしまうことすらありえます。

そのような大惨事になってしまう前に、手を打っておく必要があります。 現在管理を任せている会社が果たして信用できるのか、しっかり調べてみるべきです。

具体的な管理内容について、チェックシートなどを用いて問題がないか精査してください。 その結果、よろしくない点が多々見つかるようであれば、すぐ管理会社を変更するようにしましょう。

管理会社に任せるとマンション経営が楽になりますが、悪質な管理会社の場合、トラブルが発生してしまう恐れもあります。

そうならないために、管理会社の動向は逐次チェックして、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。

 
【横浜市】マンション管理の見直しサイト