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マンション管理会社を変更するには?

マンションのエントランス

マンション管理会社への不満にはどんな内容があるのでしょうか。

管理会社の変更を決めた組合の声をいくつか紹介しましょう。  

 

 

こんなときはマンション管理会社の変更を!

  • 共有部分の管理改善をお願いしても対応してくれない
  • 住人トラブルが起きても対応してくれない
  • 日常点検の報告がない
  • 設備修繕などの見積を依頼したが、明細が不明瞭だったりわかりにくい
  • 管理費を何十年も見直してくれない
  • 管理会社が総会を牛耳り、決定権が組合側にない
  • やたらに修繕工事を持ちかけてくる
  • 長期修繕計画の更新を行わない
  • マンション管理に対する専門知識が少ない
  • 居住者の立場で対応してくれない

こうした不満が募ってきたら、マンション管理会社を変更するタイミングです。

マンション管理会社変更の流れ

マンション管理会社を変更するにはどうすればよいのか、一般的な流れを説明しましょう。

STEP1
理事会でマンション管理会社変更を合意する

STEP2
複数の管理会社に管理委託費見積の依頼と現地(マンション)調査依頼

STEP3
マンション管理会社の選定
(必要に応じてマンション管理会社に、プレゼンテーションを実施してもらう)

STEP4
マンション管理会社決定し、住民説明会(重要事項説明会)

STEP5
総会で管理会社変更決議(普通決議)と、これまでの管理会社との契約解除
(ただし、旧管理会社と数カ月の期限付暫定契約を結んでおく)

STEP6
新旧管理会社側で事務引き継ぎが行われ、新管理会社による管理開始

なお、マンション管理会社とは管理委託契約書でによって契約期間、解約方法、解約までの期間などが定められています。契約期限内で中途解約をすると違約金が生じることもありますので、変更前に確認しておきましょう。

マンション管理組合役員必見!管理会社変更のメリット・デメリット【横浜】

ここからは、マンション組合役員の方に是非チェックしていただきたい管理会社変更のメリットとデメリットについてご紹介します。

管理会社変更のメリット

管理にかかる費用を削減できる

マンションの管理費の中でも大きな割合を占める管理会社への委託費用ですが、管理会社を変更することでその費用を削減することが可能です。

マンションを新築もしくは購入する際、管理委託費用が高く設定されている系列の管理会社やデベロッパーの関連会社への委託が条件となっていることが多く、委託費用を相場よりも高く払わなければならないケースは少なくありません。

そこで委託費用が安い他の管理会社を選び、委託費用や条件について交渉することで、マンションの管理にかかる費用を削減することができます。

管理項目の見直しができる

管理会社の変更は、委託している管理項目を見直す機会となります。

項目を見直す際、まず理事会の内容や管理費用や修繕積立金のバランスなどマンション管理の運営に関わる重要な点について管理会社と話し合い、必要なアドバイスを受けることができます。

そして、マンション管理のクオリティや費用に関わる以下の点を見直すことをおすすめします。

  1. 管理員の勤務条件…管理員の出勤時間や業務内容
  2. 清掃内容…清掃する場所や回数
  3. 設備点検…エレベーターやドア、駐車場など、マンション設備の巡回点検の回数や内容を見直し

管理のクオリティがアップする

業務内容やサービスが充実している管理会社を選び、マンション管理の項目を見直すことでクオリティをアップすることができます。

実際、管理会社を変更して以前よりも手厚いサポートを受けることができるようになった、よりスムーズにマンションの管理が行われるようになったと実感されている管理組合役員や住人の方は少なくありません。

住人の方の意識が上がる

管理会社を変更し、マンションの運営や共有部分の管理がきちんとなされるようになりますと住人の方の意識が上がることもメリットのひとつです。

お住いのマンションの環境が改善されることで、よりきれいに共有部分や設備を使うよう管理組合役員だけでなく住人の方の意識が上がり、マンション管理に対する関心が高くなります。その結果、マンションの資産価値の上昇にも繋がります。

管理会社変更のデメリット

管理会社を変更するデメリットは以下の通りです。

管理クオリティが下がる可能性がある

管理会社を管理委託費用の安さで選んでしまいますと、サービスもそれなりですので以前よりも管理のクオリティが下がってしまう可能性が高いです。

ですので、管理の質と経費を見比べながらマンションの資産価値や環境が悪化しないよう慎重に選ぶ必要があります。

経費が高くなる

管理の内容やサービスがとにかく充実している管理会社は魅力的ですが、その分委託費用も高くなってしまう傾向にあります。

中にはマンション内の清掃回数や設備の点検回数を増やしたり、それ程必要でない業務内容の項目を増やしたりして委託費用を高額請求する管理会社もありますので、管理業務やサービス内容も十分に検討する必要があります。

違約金が発生する可能性がある

既にご紹介しました通り、契約期間や解除方法によっては違約金が発生する可能性があります。

新しく契約する管理会社の費用がいくら安くても、高い違約金を取られてしまっては意味がありませんので注意が必要です。

管理業務が滞る

新しい管理会社に変更する際、引継ぎなどがきちんと行われていませんと管理業務が滞り管理組合役員や住人の方に影響が出てしまうことがあります。

ですので、管理会社同士に引継ぎを任せきりにするのではなく、管理組合も共にチェックすることが大切です。

 
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