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建物・設備管理業務

マンション管理会社が行う建物・設備管理業務とは、給水設備や消防設備、エレベーターなどの保守点検作業を行ってくれる業務です。

快適なマンションライフやライフラインを支える設備、さらに万が一の際に活用する設備など、マンション管理会社にはしっかりした管理体制が求められますので、この評価次第では管理会社の変更も検討することになります。

マンション管理会社の建物・設備管理について

業務の具体的な内容として、エレベーター設備の場合は月次保守点検や建築基準法に定める年次保守点検の報告などを実施します。

タワーマンションや大規模マンションが増えるなか、建物・設備管理を実施するマンション管理会社には高度なスキルが求められるようになりました。例えば機械式駐車場だと、パレット・ターンテーブル・制御装置などの定期保守点検なども、専門の技術を持った資格者や業者が点検、整備、調整を行います。

こうした設備は、いくら日常点検をしていても突然故障したりするもの。最近では、万一に備えて24時間365日監視を続け、異常を感知したら現場に急行するサービスを提供しているマンション管理会社もあるようです。こうしたフレキシブルな対応力がマンション管理会社の評価・変更のポイントとなるでしょう。

マンション管理会社を評価する事務管理チェック項目

建物・設備管理業務についてマンション管理会社の評価ポイントは、こちらです。

  • 業務は有資格者が行い、実施報告を義務づけている
  • 定期的な設備点検や法廷点検の実施と、それが完了した際には報告書を提出している
  • 5年ごとに長期修繕計画を作成し、資金計画についても納得のいく説明を行っている
  • 長期修繕計画に沿った工事の提案ができている
  • 修繕履歴や設計図書など建物管理維持に必要な書類がきちんと保管している
  • 大規模な修繕工事を実施する際、組合主導の比較見積を行っている(※1)

※1 レアなケースですが、修繕積立金の予算を使い切るために不要な修繕工事を強要する悪質な管理会社もあるようです。

上記の評価が低く、また不要な工事を強要しているふしがあったば、マンション管理会社の変更も視野に入れるべきでしょう。

マンション管理組合がチェックすべき長期修繕計画のポイント【横浜市】

ここからはマンション管理組合がチェックすべき長期修繕計画の重要なポイントをご紹介します。横浜市のマンション管理組合の方は、ぜひ今後の参考になさってください。

すべての修繕項目が明記されて抜けがないかを確認

長期修繕計画には、改修、塗装、交換などの項目や電気関係の点検や屋上、バルコニー、廊下などの防水改修。

その他にも、外壁の塗装、防災機能などの必要な項目がすべて抜け落ちずに記載されているか、しっかり確認しておきましょう。

特に、できたばかりの新築のマンションの長期修繕計画には、必要な修繕項目の抜けが多くなっています。他の管理組合の長期修繕計画を参考に必要なものが抜けていれば追加をしていきましょう。

無駄や修繕する間隔を再確認

長期修繕計画の大規模な修繕までの間隔をチェックしましょう。5年ごとに点検を挟み、10年ごとに大規模修繕といった長期修繕計画や12年おきに修繕といった長期修繕計画など、管理会社によって改修の期間は様々です。

人の出入りが多い都心のマンションなら短期間での改修をおすすめします。 あまり期間があきすぎると次の改修までに不具合が出てしまう可能性もあります。

逆に、人の出入りが少ない場所のマンションであれば、そこまで頻繁に改修を行う必要もないでしょう。短期間で何度も必要のない改修をして、積立金を無駄にしていないかよく確認してください。

積立金の値上がりの有無やどれくらい値上がるのかチェック

長期修繕計画における修繕費は、定額で積立になっているものが多いかと思います。しかし、節目に初めて行われる修繕がある場合はそれに合わせて積立金の値上がりがあると考えておいて良いでしょう。

最初からこの積立金の値上がりはどれくらいになるのか、いつから値上がりがあるのかをしっかり確認しておくことで、のちのちトラブルにならずに済みます。

修繕の仕様は現状に合ったものかを確認して変更も視野に入れる

10年、20年と経つと以前は当たり前となっていた修繕の仕様も変わっている場合があります。仕様は定期的に確認し、変更をしておく必要があります。

また、材質や施工方法、品質の向上により、以前のように定期的に交換、施工、修繕を行う必要のない箇所も出てくるはずです。当時の計画をそのまま行うのではなく、もう一度、決められた周期で行う必要があるのか考えておきましょう。

不必要だった場合、修繕費を大きくカットすることも可能です。

修繕の実施2年前には長期修繕計画の見直しをしよう

さきほども触れたましたが、時代に合わせての仕様の変化や品質の向上による点検期間の見直しなど、長期修繕計画は定期的にチェックし修正、変更する必要があります。

この見直しの頻度に最適なのが、その長期修繕計画にもよりますが5年ごとが一般的のようです。

大規模な修繕が行われる2年前には再確認し、必要な修繕は増えていないか、不要な内容をそのままにしていないかをチェックしておきましょう。

合計金額を計算して足りない場合は積立金の値上げも考える

最後に、修繕にかかる合計の金額を出しましょう。 その結果、出た金額が今までの積立金で補うことができるようなら一安心です。

しかし、積立金で補うことができない場合は、積立金の値上げを検討する必要もあります。もし、修繕に関する積立金を値上げしたくない場合は、毎月の一般管理費の中から捻出するという方法もあります。

例えば、毎月のエレベーターの点検などの回数を減らすことで、一般管理費の無駄も省けます。

この合計金額の計算は、専門家にお願いして正確な数字を出してもらうようにしましょう。積立金を値上げする以外の捻出方法も専門家に相談すれば、解決する場合もありますよ。

 
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