マンション管理組合が抱えるトラブルまとめ

ここでは、マンション管理組合が抱えるトラブルで多い事案の解決策を紹介していきます。まずは、マンション管理組合がどんなトラブルを抱えているのかを、国土交通省が調べた「マンション総合調査（平成20年調査）」より紹介します。

マンション管理組合を悩ませるトラブル解決法

• 1位　居住者間のマナー（63.4％）
• 2位　水漏れ、雨漏りなど建物の不具合（36.8％）
• 3位　管理費などの滞納（32.0％）
• 4位　電波障害、日照権など近隣建物との関係（18.4％）
• 5位　管理組合の運営（12.2％）

※マンション総合調査よりマンション管理組合のトラブルを抜粋（複数回答）

圧倒的に多いのが、居住者間のマナーをめぐる問題で、マンション管理組合の3分の2が抱えていることになります。この問題をさらに細分化してみると、生活音など騒音トラブルが37.1％、ペット飼育に関する問題が34.8％、違法駐車・駐輪が52.7％となっています。

こうしたトラブルの解決には、管理組合だけでは対処できないこともあるかと思います。そんなときに、頼れる管理会社がいると頼もしいもの。ここでは、管理会社と一緒に解決した事例も案内します。

※参照元：[PDF] 国土交通省 公式サイト(https://www.mlit.go.jp/common/000037707.pdf)

1、居住者のマナー

マンション管理組合が最も多く抱えるトラブルに挙げられるのが居住者のマナーが由来になったトラブルです。国土交通省の調査によると、63.4%を占めています。詳細な解決例としては以下のようなものがあります。

＜騒音問題＞

騒音問題の場合、どこまでの音ならいいのか、時間帯はいつなら許容範囲か、具体的にできるだけ詳細なルールを定めることがまず肝心です。

ルール作りは専門家である管理会社、マンション管理士、行政窓口の意見を参考にすると良いでしょう。

出来上がったルールは掲示・広報をし、その順守を求めます。

＜ペットについての問題＞

最近ではペット可のマンションも増えてきているようですが、古いマンションですとペット不可のことが多いです。

しかし、昨今ではペットを飼いたいという要望があがってくることも少なくはないようです。

こうした場合、ペット飼育に関するアンケートを行い、広く意見を聞き、もしペットを飼いたい要望が多ければ管理規約を変更するという選択肢もあります。

＜民泊トラブル＞

他人を家に泊める民泊ではトラブルが起こりがちです。部屋にあるものを壊されたり、家にあるものを持ち帰られたりと様々な問題が起きています。

民泊可否については、マンション規約に明記し、民泊についてのトラブルを管理組合で処理しきれないときは、地区ごとに開催されている、管理組合の交流会で相談してみるのが良いでしょう。

2、建物の不具合

2番目に多いトラブルは、建物の不具合、主に水のトラブルです。

水のトラブルは、生活面に支障がありますし、建物が傷むこともあるので、直ちに解決しなくてはいけません。

まずは水のトラブルの大元を見つける必要があります。共用部分なら区分所有者全員が損害賠償責任を負うことになりますし、専有部分なら個人が責任を負うことになります。排水管の老朽化が原因である場合には、管理組合の問題として取扱えるよう規定変更をしたほうが無難でしょう。

素人では解決が難しい水トラブルですが、独立系の管理会社に任せると、労せず解決してもらえるので安心です。修繕する際も管理会社が立ち会ってくれるので、住人自ら行う必要もありません。

3、管理費の滞納

3番目に多いトラブルは、管理費の滞納をめぐる費用トラブルです。長期間に及ぶ場合は裁判を起こすケースもありますが、裁判には費用がかかりますし、裁判自体長期間かかりますので、得策とは言えません。また、管理組合の対応に不満があり滞納しているケースもあり、管理組合側の責任を問われてしまう可能性もゼロではないのです。

滞納を防ぎ、万が一滞納があってもその手間を避けるためには、やはり管理会社に任せるのが一番。

管理会社選びですが、公式サイトで具体的なトラブル解決事例や明確な対策方法をしっかりと掲載していたり、滞納者セミナーを開催していたりと、滞納者に対するノウハウを十分に持っている管理会社を選ぶことがおすすめ。

決める際に直接管理会社にどんな事例があり、どのように解決したのかを質問するのも良いでしょう。

今や管理委託がスタンダード

マンション管理組合の仕事は賃料の管理以外にも、資産価値の維持や入居者のクレーム対応など多岐にわたります。もちろん、管理組合の管理するマンションは1棟とは限らず、特定の1棟に時間をかけていては、他のマンションの管理が疎かになってしまうでしょう。

数多くのマンション管理をスムーズに行うため、現在では管理委託による管理がスタンダードとなっています。

自主・一部・全部かを選ぶ

マンションの管理形態には、自主管理・一部委託・全部委託の3種類が存在します。自主委託とは、管理会社の利用はせずに、管理組合や直接契約を結んだ専門業者のみでマンション管理の全てを行うことです。会計やクレーム対応、資産価値の維持などを全て自分たちで行うため、トラブルの対処が追い付かず手間と時間がかかります。

一部委託は、管理組合が直接できる業務は管理組合が行い、専門業者に委託できる部分は任せ、管理組合と専門業者の残した業務を委託するスタイルを指します。全部委託は、マンション管理における全てを管理会社に委託するスタイルです。

マンション管理の委託は、必ずしも全ての業務を任せなければいけないというわけではありません。とはいえ、全ての業務を委託すればマンションの維持管理もスムーズになるため、多くのマンション管理会社が全部委託を利用しています。

管理委託のメリット

管理委託におけるいちばんのメリットは、何と言っても豊富な経験とノウハウを持ち、適切なマンション管理と運営をしてもらえるという点です。入居者募集の際には、他の物件よりも精力的に客付けをしたり、入居希望者が見つからない場合は、入居促進策のアドバイスや相談に乗ってくれます。管理会社としても業務負担が軽減されるため、その他の業務に専念することが可能です。

また、マンション管理には、会計や業者対応をはじめとした様々な知識が必要です。管理業務を円滑に進めるためにも、プロのサポートは不可欠と言えるでしょう。マンション管理業務を専門としている業者に委託すれば、1つ1つの作業を正確かつスピーディーに行ってくれます。

管理委託のデメリット

管理委託を利用するデメリットは、管理会社に対して手数料を支払うことで利益が減るという点でしょう。業務を依頼するわけなので費用が掛かるのは当たり前ですが、毎月それなりの管理手数料がかかることは覚悟しなければなりません。そのため、なるべくお金を使いたくない、という人にとっては大きなデメリットとなるでしょう。

また、どのマンション管理業者を選ぶかによって、サービスの質に差が生じるのも覚えておかなければなりません。管理会社の選定を間違えると、上手なトラブルの解決ができず、せっかくの管理委託のメリットが生かせなくなってしまいます。そのため、管理会社選びには慎重になることが重要です。